//מדריך רכישת דירת מגורים

מדריך רכישת דירת מגורים

רכישה של דירת מגורים הינה העסקה הנפוצה ביותר המתבצעת בשוק הנדל"ן ובו בזמן זוהי עסקה המתבצעת באופן כמעט גורף ע"י הדיוטות, כלומר אנשים שתחום עיסוקם אינו תחום הנדל"ן, ואשר אינם מצויים בפרמטרים השונים הבאים לידי ביטוי במסגרת עסקאות אלו.

בד בבד, רכישת דירה הינה, על פי רוב, העסקה הגדולה והמסובכת ביותר שאדם מן השורה יבצע בכל חייו, הן מבחינת שווי הרכוש, הן מבחינת סכומי הכסף המחליפים ידיים והן מבחינת המורכבות החוזית והמשפטית וריבוי הגורמים הלוקחים חלק בעסקה.

האם אני זקוק לייצוג משפטי כאשר אני מבקש לקנות או למכור דירה?

במילה אחת – כן!

רכישת דירה (ובכלל זה גם מכירת דירה), חרף היותה עסקת הנדל"ן הסטנדרטית והנפוצה ביותר, מערבת בתוכה שלל אלמנטים משפטיים, חוזיים, מיסויים, תכנוניים וכיו"ב, שאינם, על פי רוב, ידועים לרוכש הממוצע. רכישת דירה באופן בלתי מיודע ובלתי מיוצג עלולה לעלות כדי נזקים חמורים לצד הלא מיוצג, מאחר והאינטרסים שלו אינם נשמרים כיאות. בנוסף לכך, מי שעיסוקו אינו עסקאות בנדל"ן, ימצא לרוב כי אינו מסוגל להקדיש את הזמן הדרוש על-מנת להוציא עסקה שכזאת לפועל.

עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, מעבר לטיפול המשפטי פרופר, משמש פעמים רבות כמעין מורה דרך לאורך המו"מ, החתימה על ההסכם והוצאתו אל הפועל. יתרה מכך, עורך הדין אמור להבחין מבעוד מועד בכשלים, מוקשים ומהמורות העלולים להעיב על קיום המכר ולהפוך אותו לבלתי כדאי, או אפילו לבלתי אפשרי – ולמצוא את הדרכים להתגבר עליהם.

חזרה לשאלות

קראתי באינטרנט על עסקאות נדל"ן, האם אני זקוק לייצוג?

אנו חיים בתקופה שבה קיים מידע נגיש רב במרחק של חיפוש פשוט ב-Google. אלא שיתרון משמעותי זה של זמינות המידע, עשוי להתמתן או אפילו להתבטל ע"י החיסרון של איכות המידע, שהינו לעיתים מזומנות ירוד, ספורדי ובלתי ממצה.

אדם המעוניין להרחיב את הידע וההבנה של טרם רכישת דירה, ראוי ואף רצוי שיעשה כן באמצעות קריאה ביקורתית ושקולה של האינפורמציה האינסופית המצויה באינטרנט. יחד עם זאת, אין כיום כל תחליף אמיתי לייצוג וייעוץ מקצועי של עורך דין, המעורה ומיומן בהיבטים השונים של התחום.

הקריאה באינטרנט היא כמובן מומלצת ועשויה לעזור לכם להציב דרישות נכונות יותר ולהעלות שאלות קולעות יותר בפני בעלי המקצוע ובפני הצד השני לעסקה, ולמעשה משלימה את עבודתו של עורך הדין והולמת אותה.

חזרה לשאלות

אני רוצה לקנות דירה, מה אני עושה?

בין אם באמצעות מתווכים, אתרי נדל"ן או מפה לאוזן, השלב הראשון של המו"מ הינו בד"כ בלתי מיוצג, כאשר שני הצדדים משוחחים ביניהם באופן ישיר ומגיעים למיני הסכמות לגבי המחיר, אופן התשלום, מועד העברת החזקה ("העברת המפתח") וכד'.

אין סיבה לחשוש מהסכמות אלו – הן אינן מחייבות, כל עוד נעשו בעל-פה! לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין (ובכלל זה גם רכישה או מכירה של דירה) הינה טעונה מסמך בכתב, ואחרת אין לה תוקף. חשוב לציין שניסוח של מסמך הבנות או זיכרון דברים כלשהו (אפילו אם אינו חתום!) עשוי בסבירות גבוהה להיות מחייב מבחינה משפטית ולהגביל את אפשרות הצדדים לסגת מהעסקה או לשנות אותה.

זוהי הנקודה שבה, אם עוד לא עשיתם כן, עליכם לפנות לעורך דין, על-מנת שיפעל בשלושה אפיקים עיקריים: (1) ינהל מו"מ בשמכם עם הצד השני לעסקה. (2) יפצח בסדרה של בדיקות לגבי המצב הקנייני, תכנוני וחוזי של הדירה – בדיקות אלו הן הכרחיות ואין "להתעצל" ולוותר עליהן, שאלו את עורך הדין שלכם האם הוא ביצע את הבדיקות הללו ומה הן העלו. (3) יערוך הסכם מכר, או יערוך תיקונים בטיוטת הסכם המכר שהעביר הצד השני, על-מנת להגן על זכויותיכם ועל האינטרסים שלכם.

חזרה לשאלות

האם לחתום על זיכרון דברים?

לשאלה זאת יש תשובה קצרה ותשובה ארוכה.

התשובה הקצרה, אם הנכם מבקשים כלל אצבע לגבי זיכרון דברים, הרי שהוא "כאשר ניתן להימנע מכך, אין זה רצוי לערוך זיכרון דברים".

הסיבות לכך נובעות מאופיו האמביוולנטי של זיכרון הדברים. זיכרון דברים, או מסמך הבנות, או כל שם אחר שיינתן לו, מטרתו היא להעלות על הכתב את ההסכמות היסודיות בין הצדדים לעסקה, כלומר את התנאים שישמשו בסיס להסכם המלא שייחתם מאוחר יותר, מתוך ההבנה כי ההסכם המלא, המאוחר, יהיה זה אשר יחייב את הצדדים בקשר עם העסקה.

על פי רוב, זיכרון הדברים נחתם בטרם נערכו הבדיקות המקיפות לגבי הדירה, הן מבחינה משפטית והן מבחינה פיסית. לפיכך, כל חתימה על זיכרון דברים נושאת בחובה אלמנט לא פשוט של סיכון שלוקחים הצדדים שחותמים עליו, במיוחד הצד העתיד לרכוש את הדירה, מאחר והוא מתחייב לרכוש "חתול בשק", כלומר נכס שלא נבדק כהלכה.

יודגש, ויודגש בשנית, כי זיכרון דברים הינו הסכם משפטי מחייב לכל דבר ועניין! והעובדה כי חסרים בו פרטים מרובים לגבי אופי העסקה ואופן ביצועה, אינה פוגעת בעצם היותו מסמך המחייב את הצדדים. יוצא כי מחד גיסא התכוונו הצדדים להשאיר את פרטי המו"מ שלהם להסכם המלא, ומאידך לא לקחו בחשבון את העובדה כי עלולים להתגלות מכשולים חמורים שיש בהם לסכל את העסקה או לחתור תחת הכדאיות שלה, כלומר הצדדים אינם ערים לאפשרות של כישלון המו"מ.

יחד עם זאת, ניתן, במקרים מסוימים, למתן ולהקטין את הסיכון הנלקח במסגרת החתימה על זיכרון דברים. ישנן קונסטרוקציות חוזיות שונות המאפשרות לסייג את זיכרון הדברים ולהכפיפו לאפשרות ביטול תחת התקיימות של תנאים מסוימים, כגון: חוזה מותלה עם תנאי מפסיק או תנאי מתלה. אלו הם מנגנונים משפטיים חוזיים שמן הראוי שינוסחו ע"י עורך דין העוסק בחוזים.

בשורה התחתונה – אם אין ניתן להימנע מחתימה על זיכרון דברים, היוועצו בעורך דין בטרם אתם חותמים עליו, התייעצות זו עשויה לחסוך לכם מפחי נפש רבים בעתיד.

חזרה לשאלות

מהן הבדיקות שצריך לבצע לגבי הדירה שאני רוצה לקנות?

עסקה של רכישת דירה נחלקת לארבעה היבטים: ההיבט החוזי, ההיבט הקנייני, ההיבט התכנוני וההיבט הפיסי.

עורך הדין עוסק, על פי רוב, בשלושת ההיבטים הראשונים, קרי: החוזי, הקנייני והתכנוני. ההיבט הפיסי, שמשמעותו, למעשה, בדיקה של מצבם הפיסי של הדירה והבניין, מטופל לרוב ע"י הרוכש עצמו, או ע"י בעלי מקצוע שהוא שוכר. ישנן בשוק חברות שעיסוקן הוא ביצוע בדיקות מעין אלו (למשל חברת בדק בית מקבוצת קו מנחה – www.bedekb.co.il). יצוין כי ההיבט הפיסי הוא היבט שמוזנח לעיתים קרובות בעסקאות לרכישת דירה, מאחר והוא כרוך לעיתים בהוצאות גבוהות באופן יחסי.

הבדיקות המבוצעות ע"י עורך הדין הינן בדיקות הקשורות למצב הקנייני והתכנוני של הדירה. במה דברים אמורים?

בדיקות הקשורות למצב הקנייני של הדירה –

דירה הנמכרת ומועברת מאדם אחד למשנהו, אמור לעבור כשהיא "נקייה" (אלא אם כן הוסכם אחרת בהסכם המכר), כלומר כשאין הגבלות על זכות הקניין, החזקה, והשימוש בדירה. יש לבדוק כי לא רובצים על הדירה משכנתאות או שעבודים אחרים, עיקולים של תיקי הוצאה לפועל או לפי פקודת המיסים (גביה), זכות קדימה, זכות שכירות, זכות שימוש, הערות אזהרה המגבילות את העבירות של הדירה ועוד כיוצא באלה.

חלק נכבד של הבדיקות הקנייניות (ברם לא כולן) ניתנות לביצוע באמצעות הפקת נסח של לשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו), שהוא מסמך המכיל פרטים לגבי הדירה, לרבות פרטים לגבי הזכויות השונות בדירה והגבלותיהן.

ניתן להפיק נסח טאבו (בלתי פורמלי) באמצעות האינטרנט, באמצעות תשלום בכרטיס אשראי.

בדיקות הקשורות למצב התכנוני של הדירה –

לקטגוריה זו נכנסות כל הבדיקות הקשורות לתקינות המבנה של הדירה והבניין בו היא נמצאת, מבחינת הרישויים והאישורים הנדרשים לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 וחיקוקים נוספים. בדיקה זו נעשית בעירייה, באגף ההנדסה, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במסגרת זו נבדקים נושאים כמו תיק הבניין, אישורי בנייה, זכויות בנייה, חריגות בנייה, צווי הריסה, כתבי אישום בגין חריגות וכיו"ב.

חזרה לשאלות

הסכם מכר/רכישת דירה – מה צריך להיות בו? עד כמה הוא משמעותי?

במקביל לביצוע הבדיקות הקנייניות והתכנוניות לגבי הדירה, נהוג כי עורכי הדין משני צידי הצדדים מנהלים מו"מ לגבי ההיבטים המשפטיים השונים של החוזה ("מחליפים טיוטות").

הסכם המכר אמור לשקף באופן מלא ובהיר את ההסכמות, התנאים וההתחייבויות הנכללים בעסקה. הסכם מכר חסר או מעורפל עלול להוביל ליצירתם ולהסלמתם של סכסוכים וקשיים בביצוע, עד כדי הגעה בלתי רצויה לבית המשפט.

כידוע, פיתרון של סכסוך בבית המשפט כרוך, לעיתים קרובות, בהוצאות רבות לצדדים ולעיתים גם ניצחון בבית המשפט מסתבר כניצחון פירוס, לכן חשוב שההסכם יידע לצפות את המקורות האפשריים לאי הסכמות בין הצדדים ולטפל בהן מבעוד מועד, ע"י קביעת מנגנונים המוסכמים על הצדדים.

הסכם המכר צריך להכיל, בין היתר, את הצהרות והתחייבויות המוכר לעניין הניקיון והעבירות (יכולת ההעברה) של זכות הבעלות (או החכירה) שלו בדירה, הצהרות הקונה לגבי הבדיקות שביצע ביחס לדירה, מיפוי של האופנים והתנאים של תשלום התמורה עבור הדירה, מימון ומשכנתאות סעיפי פיצוי, התייחסות למועד מסירת החזקה, תשלומי המיסים וההיטלים השונים הכרוכים בעסקה, טיפול בהעברת הרישום וטיפול בנושאים המיוחדים לעסקה הספציפית.

חזרה לשאלות

מהי הערת אזהרה, מי רושם אותה ומתי רושמים אותה?

מבלי להיכנס להגדרות המשפטיות הטכניות של "הערת אזהרה", הרי שבמרבית המקרים כשמה כן היא. מטרתה היא להזהיר את הקונה הפוטנציאלי כי ישנן הגבלות על זכות הקניין של המוכר או על העבירות שלה, כמו למשל: כאשר המוכר חתם כבר על הסכם מכר אחר לגבי הדירה, או לקח הלוואה מובטחת בשעבוד הדירה, או שהעניק זכות קדימה בדירה לאדם אחר וכיו"ב.

קונה פוטנציאלי שרואה בנסח הטאבו כי על הדירה שהוא מתעתד לקנות רובצת הערת אזהרה יידע כי קרוב לוודאי שלא ניתן יהיה להשלים את עסקת המכר כפי שהיא יועדה להיות.

הערת אזהרה מונעת רישום של עסקה הנוגדת את תנאי העסקה נשואת ההערה, כלומר במידה ונרשמה הערת אזהרה בגין עסקת מכר שביצע המוכר בדירה עם פלוני (המוכר חתם על הסכם מכר של הדירה לפלוני), הרי שלא ניתן יהיה לרשום בטאבו בעלות חדשה בדירה, שאינה זו של אותו פלוני.

מהאמור לעיל ניתן להבין, שהכלי של הערת אזהרה מגן על הקונה גם טרם החתימה על ההסכם (מיידע אותו לגבי הניקיון והשלמות של זכות הבעלות של המוכר), וגם לאחר החתימה על ההסכם, כאשר הוא מונע "מכירה חוזרת" של הנכס, ומגן על זכויות הקונה בדירה.

אשר על כן, רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם לרכישת הדירה, הוא עניין חשוב מעין כמוהו! אי רישום של הערת אזהרה עשוי, במקרים מסוימים, לעלות לקונה ממון רב, עוגמת נפש ואף לעיתים שלילה של זכויותיו החוזיות בדירה.

חזרה לשאלות

אילו מיסים אני צריך לשלם כשאני קונה או מוכר דירה? מה זה מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה? האם אני יכול לקבל פטור ממס שבח ורכישה?

ככלל, כל המוכר נכס במקרקעין, לרבות דירה, מחויב בתשלום מס שבח (אלא אם כן הוא זכאי לפטור ממס שבח), וכל הרוכש נכס במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה, כל אלה משולמים למדינה וכלולים תחת ההגדרה "מיסוי מקרקעין". בנוסף, יש לעיתים צורך בתשלום היטל השבחה (ולעיתים גם היטלים נוספים) לרשות המקומית.

* כמובן שניתן להגדיר בהסכם המכר, מכוח חופש החוזים, גם חלוקה אחרת של החיוב במס, כמו למשל העסקה המכונה "עסקת נטו", במסגרתה מתחייב הרוכש לשלם את כל התשלומים בהם מחויב המוכר, לרבות מס שבח והיטל השבחה, ועניין זה מתומחר מלכתחילה בתוך מחיר הנכס.

תפקידו של עורך הדין בהקשר זה, הוא לדווח על העסקה לרשויות המס, ולפעול כדי להשיג למרשו פטורים, הנחות וניכויים, במידה והלה זכאי להם. טיפול מיומן של בעל מקצוע בהגשת המסמכים לרשויות המס עשוי לחסוך ללקוח סכומי כסף בלתי מבוטלים.

מאז אמצע שנת 2013 הנהיג משרד האוצר תיקונים רבים ומרחיקי לכת בנושא מיסוי המקרקעין. פטורים בוטלו, דרישות התווספו ובסה"כ מפת המיסוי החדשה נראית אחרת לגמרי מזו שהייתה לפני כן. לכן, מומלץ לפנות לעו"ד שמתמחה בתחום, על-מנת להבין בדיוק מה מצבכם האמיתי.

מס שבח – מס המשולם למדינה בגין רווח ההון שמתבטא בעליית ערך הדירה מיום רכישתה עד ליום מכירתה. שיעורי מס השבח עצמם משתנים בכפוף למועד הרכישה והמכירה של הדירה, זאת בעטיה של החקיקה בנושא, העשויה טלאים טלאים ויוצרת בסיס מס משתנים.

יחד עם זאת, בחלק מהעסקאות של מכר דירה יכול המוכר ליהנות מזכאות לפטור ממס שבח (פטור דירת ירושה, פטור דיפרנציאלי, פטור חד פעמי וכיו"ב, כל פטור ותנאיו המיוחדים). הפטור העיקרי שנמצא בשימוש הינו:

"פטור דירת מגורים יחידה" – אדם שמוכר דירה שהינה דירת המגורים היחידה שבבעלותו, זכאי, בתנאים מסוימים, לפטור ממס שבח בגין מכר הדירה.

לחוק העוסק במיסוי מקרקעין ראה – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

מס רכישה – מס המשולם למדינה בגין רכישה של דירה, המחושב על פי ערך הדירה הנרכשת. ישנן סדרה של פטורים והנחות לעניין מס רכישה, כאשר העיקרי שבהם הוא פטור בגין דירת מגורים יחידה, המקנה פטור ממס רכישה לנישום עם דירת מגורים אחת עד לסכום הקבוע בחוק.

היטל השבחה – תשלום המשולם לרשות המקומית בגין "תכניות מיטיבות", כלומר תכנית שאישרה העירייה (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) אשר מעלה את ערכה של הדירה. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית הערך של הדירה בעקבות אישור התכנית ונקבע ע"י שמאי מטעם הוועדה המקומית.

יצוין, כי במרבית המקרים של מכר דירה אין חיוב בהיטל השבחה, מסיבות ברורות. יחד עם זאת, מן הראוי לבדוק עניין זה בטרם חותמים על הסכם המכר, על-מנת שלא יתגלו הפתעות בלתי נעימות.

חזרה לשאלות

איך רושמים את הבעלות בדירה בטאבו?

התנהל מו"מ, נערכו בדיקות, נחתם הסכם ושולמה התמורה – כעת הגיע הרגע "להעביר את הדירה בטאבו", כלומר לרשום את העברת זכויות הבעלות בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

על-מנת להעביר דירה בטאבו יש לסור אל לשכת רישום המקרקעין של המחוז בו מצויה הדירה, ולהצטייד במסמכים הבאים:

אישור בגין תשלום מס שבח (או פטור).
אישור בגין תשלום מס רכישה (או פטור).
אישור להעברה בטאבו מהרשות המקומית (עירייה) ומהוועדה המקומית לתו"ב.
4 שטרי מכר ערוכים כדבעי, חתומים ומאושרים ע"י עו"ד.
שטרות לרישום המשכנתא (אם אכן נרשמת משכנתא).
*ישנם מקרים מיוחדים בהם ישנו צורך בהמצאת מסמכים נוספים.

הרישום כרוך באגרות של לשכת רישום המקרקעין.

חזרה לשאלות

2017-11-02T08:06:06+00:00
Top